Renteaftrekbeperking vastgoedlichamen: wat verandert er?

Nieuwe regels sinds 2019
Vanaf 2019 kent de vennootschapsbelasting een generieke renteaftrekbeperking. Dit betekent dat rente op schulden niet aftrekbaar is voor zover het saldo van verschuldigde en ontvangen rente hoger is dan 20% van de winst én boven de grens van € 1.000.000 uitkomt. In het Belastingplan 2025 zijn twee voorstellen opgenomen die zien op deze renteaftrekbeperking.

Verruiming algemene renteaftrekbeperking
De hiervoor genoemde ‘generieke’ renteaftrekbeperking wordt verruimd. Waar nu nog een maximum geldt van 20% van de winst, wordt dit volgens het Belastingplan 2025 verhoogd naar 25%. Op 1 oktober 2024 is een amendement door Tweede Kamerleden ingediend om de giftenaftrek in de vennootschapsbelasting te behouden. Dit kan volgens deze Tweede Kamerleden worden gefinancierd door de renteaftrekbeperking niet te verruimen naar 25% van de winst, maar tot 24,25%. Meer hierover lees je in ons artikel over giftenaftrek in de vennootschapsbelasting.

Beperking renteaftrek vastgoedlichamen
De algemene renteaftrekbeperking wordt verruimd. Tegelijkertijd wordt er een beperking ingevoerd specifiek voor vastgoedlichamen. Vastgoedlichamen die voor 70% of meer aan derden verhuurd vastgoed in bezit hebben, gedurende de periode van minimaal een half jaar, krijgen te maken met deze renteaftrekbeperking. Voor hen geldt niet langer de drempel van € 1.000.000. Voor deze vennootschappen geldt dat zij de rente alleen kunnen aftrekken tot maximaal 25% (of 24,25% als het amendement wordt aangenomen) van de fiscale EBITDA.

Cijfermatig voorbeeld: wat betekent dit concreet?

In 2024 ziet dit er zo uit: 
Een BV verhuurt een bedrijfspand aan een derde. De waarde van dit pand is € 1.000.000. De jaarlijkse huur bedraagt € 150.000. Het pand is volledig gefinancierd tegen een rente van 5%, dus de jaarlijkse rente bedraagt € 50.000. Daarnaast zijn er nog overige directe kosten ter grootte van € 20.000.

• EBITDA: € 150.000 -/- € 20.000 = € 130.000 (huur minus directe kosten).
  Winst (voor vennootschapsbelasting): € 150.000 -/- € 20.000 -/- € 50.000 (rente) = € 80.000. Vennootschapsbelasting (19%): 19% * € 80.000 = € 15.200.

Volgens het voorstel ziet dit er in 2025 zo uit: 
Als het wetsvoorstel doorgang vindt, uitgaande van een percentage van 25%, dan wordt de situatie in 2025 als volgt:

• EBITDA: Vanaf 2025 is maximaal 25% van de EBITDA (= € 130.000) aftrekbaar, dus maximaal € 32.500. Winst (voor vennootschapsbelasting): € 150.000 -/- € 20.000 -/- € 32.500 = € 97.500. Vennootschapsbelasting (19%): 19% * € 97.500 = € 18.525.

In dit rekenvoorbeeld zijn de verschillen nog niet zo groot. Maar u begrijpt wel dat deze beperking aanzienlijk kan oplopen. Achtergrond van invoering van de maatregel is dat in de praktijk ondernemers hun vennootschappen in meerdere BV’s splitsen om op deze manier meerdere keren gebruik te maken van de € 1.000.000 drempel. Deze mogelijkheid wordt nu tegengegaan.

Ons advies
Verhuurt u via uw BV onroerend goed aan derden? Dat zou kunnen betekenen dat uw BV als onroerend goed lichaam kwalificeert. Is uw onroerend goed dan ook nog gefinancierd? Dan zou u te maken kunnen krijgen met deze renteaftrekbeperking. Uiteraard is nog onzeker of deze maatregel daadwerkelijk doorgang vindt. Wel is het belangrijk nu alvast naar uw structuur en financieringen te kijken. 

Heeft u hier vragen over? Neem dan contact met ons op.